| Autor: Paulina Kustroń-Mleczak | 428 |
Strony: 419–428
pełen tekst
Streszczenie:
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: mpzp) wraz z innymi przepisami kształtuje sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Decydujące znaczenie ma nie tylko przeznaczenie terenu na określony cel, ale równie ważne są ustalenia mpzp w zakresie wskaźników zabudowy i zagospodarowania terenu, niejednokrotnie pomijane w procedurze wyceny wartości rynkowej nieruchomości. Przeprowadzone badania miały na celu ustalenie wpływu lokalizacji nieprzekraczalnej linii zabudowy na wartość rynkową nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nieruchomości będące przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży w okresie ostatnich 11 lat opisano za pomocą cech rynkowych, warunków zawarcia transakcji, ustaleń planistycznych oraz dokonano aktualizacji ich cen transakcyjnych na wybrany moment czasowy. Po eliminacji z przyjętego zbioru cen transakcyjnych nie spełniających założeń wolnego rynku, określono z wykorzystaniem uogólnionej metody porównywania parami jednostkowe wartości rynkowe zbioru nieruchomości o ustalonej lokalizacji nieprzekraczalnej linii zabudowy. W wyniku przeprowadzonych badań ustalono współczynniki korekcyjne wartości rynkowej nieruchomości z tytułu położenia nieprzekraczalnej linii zabudowy. W warsztacie wyceny nieruchomości, w celu uwzględnienia wpływu lokalizacji nieprzekraczalnej linii zabudowy, stosowany jest najczęściej subiektywny ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego współczynnik zmniejszenia wartości rynkowej. Zaproponowana metodyka określenia wpływu lokalizacji nieprzekraczalnej linii zabudowy na wartość rynkową nieruchomości oparta o analizę danych rynkowych eliminuje subiektywne podejście rzeczoznawcy majątkowego i może stanowić podstawę korygowania wartości rynkowej z tytułu ustalenia na nieruchomości nieprzekraczalnej linii zabudowy.
Słowa kluczowe: wycena nieruchomości, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nieprzekraczalna linia zabudowy
AN ANALYSIS OF THE IMPACT OF THE MINIMUM SET BACK LOCATION ON REAL ESTATE MARKET VALUE
Abstract:
The local development plan (LDP) as well as other regulations shape the manner of exercising property rights. At the same time, it is not only the specific intended land use that is significant, but also LDP decisions in terms of floor area and land development ratios, which are frequently omitted in the procedure of real estate market value valuation, are important. The aim of the conducted study was to determine the impact of the minimum setback on the market value of undeveloped land properties intended for single-family housing. Land properties subject to purchase – sale transactions in the last 11 years were described using market characteristics, terms of transaction, planning decisions, as well as transaction prices at a selected point of time were updated. Following the exclusion of land property prices failing to meet the definition of a market value from the selected set of prices, unit market values representing the pool of land properties with established minimum setbacks were determined using a generalized pairwise comparison method. The study allowed to determine the correction factors for land property market value in relation to the location of the minimum setback. A subjective market value reduction factor determined by a property valuer is most commonly used for property valuation in order to include the minimum setback in the valuation process. The proposed methodology for determining the impact of the minimum setback on land property market value based on market data analysis allows to eliminate the subjective approach and may become a basis for market value correction due to the minimum setback established on a given land property.
Keywords: property appraisal, local development plan, minimum setback
pełen tekstStreszczenie:
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: mpzp) wraz z innymi przepisami kształtuje sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Decydujące znaczenie ma nie tylko przeznaczenie terenu na określony cel, ale równie ważne są ustalenia mpzp w zakresie wskaźników zabudowy i zagospodarowania terenu, niejednokrotnie pomijane w procedurze wyceny wartości rynkowej nieruchomości. Przeprowadzone badania miały na celu ustalenie wpływu lokalizacji nieprzekraczalnej linii zabudowy na wartość rynkową nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nieruchomości będące przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży w okresie ostatnich 11 lat opisano za pomocą cech rynkowych, warunków zawarcia transakcji, ustaleń planistycznych oraz dokonano aktualizacji ich cen transakcyjnych na wybrany moment czasowy. Po eliminacji z przyjętego zbioru cen transakcyjnych nie spełniających założeń wolnego rynku, określono z wykorzystaniem uogólnionej metody porównywania parami jednostkowe wartości rynkowe zbioru nieruchomości o ustalonej lokalizacji nieprzekraczalnej linii zabudowy. W wyniku przeprowadzonych badań ustalono współczynniki korekcyjne wartości rynkowej nieruchomości z tytułu położenia nieprzekraczalnej linii zabudowy. W warsztacie wyceny nieruchomości, w celu uwzględnienia wpływu lokalizacji nieprzekraczalnej linii zabudowy, stosowany jest najczęściej subiektywny ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego współczynnik zmniejszenia wartości rynkowej. Zaproponowana metodyka określenia wpływu lokalizacji nieprzekraczalnej linii zabudowy na wartość rynkową nieruchomości oparta o analizę danych rynkowych eliminuje subiektywne podejście rzeczoznawcy majątkowego i może stanowić podstawę korygowania wartości rynkowej z tytułu ustalenia na nieruchomości nieprzekraczalnej linii zabudowy.
Słowa kluczowe: wycena nieruchomości, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nieprzekraczalna linia zabudowy
AN ANALYSIS OF THE IMPACT OF THE MINIMUM SET BACK LOCATION ON REAL ESTATE MARKET VALUE
Abstract:
The local development plan (LDP) as well as other regulations shape the manner of exercising property rights. At the same time, it is not only the specific intended land use that is significant, but also LDP decisions in terms of floor area and land development ratios, which are frequently omitted in the procedure of real estate market value valuation, are important. The aim of the conducted study was to determine the impact of the minimum setback on the market value of undeveloped land properties intended for single-family housing. Land properties subject to purchase – sale transactions in the last 11 years were described using market characteristics, terms of transaction, planning decisions, as well as transaction prices at a selected point of time were updated. Following the exclusion of land property prices failing to meet the definition of a market value from the selected set of prices, unit market values representing the pool of land properties with established minimum setbacks were determined using a generalized pairwise comparison method. The study allowed to determine the correction factors for land property market value in relation to the location of the minimum setback. A subjective market value reduction factor determined by a property valuer is most commonly used for property valuation in order to include the minimum setback in the valuation process. The proposed methodology for determining the impact of the minimum setback on land property market value based on market data analysis allows to eliminate the subjective approach and may become a basis for market value correction due to the minimum setback established on a given land property.
Keywords: property appraisal, local development plan, minimum setback